广州配资网平台 10万元买铺坐等收租？起底河北“生鲜市集”返租陷阱
来源：市场资讯
（来源：中房头条）
衡水领禾生鲜市集户外售铺广告醒目可见 王少杰/摄
中房报记者 王少杰 河北唐山、衡水报道
“十万块买间铺，做甩手掌柜，年年收租钱生钱”，这句极具诱惑力的广告语，正在河北唐山、衡水等地的街头巷尾与置业推介中反复出现。
以“生鲜市集”为旗号的“格子铺”，凭借面积小、总价低、附带“售后返租”稳赚承诺的卖点，成为不少手握闲钱、渴望“躺赚”的普通投资者的目标。
然而，中国房地产报记者深入唐山、衡水两地调查发现，这类看似稳赚不赔的投资，实则是层层包装的陷阱。从图纸画格无实景、产权分割缺乏合法依据，到租金承诺全靠“画饼”、商业逻辑根本不成立，再到监管态度模棱两可，多个生鲜市集格子铺项目让投资者陷入“图纸买铺、租金悬空、前景渺茫”的困局。
展开剩余91%更值得警惕的是，这类项目的运营方多是将难以销售、甚至濒临烂尾的不良资产重新包装，通过“独立产权分割”“售后返租”的噱头，将资产风险转嫁给信息不对称的普通投资者，这类生鲜商铺的投资陷阱，正以复刻模式在全国多地悄然蔓延。
唐山极享生鲜市集展示图，多间“格子铺”标为“已订” 王少杰/摄
唐山富丁大厦负一层未完工的格子铺样板间 王少杰/摄
唐山样本：图纸上的格子铺，至今仍是一片空地
唐山市民牛荣荣的“躺赚梦”，从看到那间8平方米的格子铺开始，便一步步走向落空。
2025年底，她在唐山市路北区富丁大厦底商的“极享智慧生鲜市集营销中心”看中了一套格子铺，销售人员指着图纸上的小方格信誓旦旦：“这就是你选的铺子，年后即开工装修。”
可时隔数月，牛荣荣再次来到现场，当初承诺的铺位区域依旧空空如也，没有任何动工迹象；曾经人潮涌动的营销中心，如今只剩一名值守人员，访客寥寥的冷清与此前的热闹形成鲜明反差，让包括牛荣荣在内的投资者心里打起了鼓。
记者实地探访了解到，极享智慧生鲜市集计划利用富丁大厦负一层3629平方米的空间，打造近500套商铺、摊位，项目于2025年12月备案，总投资1000万元，由唐山极享商业管理有限公司运营。但在该负一层现场，仅有两处未完工的样板间，场地内随意堆放着沙子和少量水泥，所谓的数百套商铺，不过是图纸上画出的一个个方格。
值守人员给出的解释是“项目3月底前开工，营销人员还在放假，工人进场尚需时间”，但距离营销中心外墙“即将装修”的宣传图张贴已过去数月，开工时间一推再推，投资者的耐心被不断消磨。更让投资者困惑的是，他们不仅无法确定商铺的具体位置，就连产权证能否办理也始终是个未知数。
对于办证问题，现场值守人员先称“办证不成问题，一铺一证”，随后又坦言，部分商铺将十余套合办一本房本，注明各自面积和共有面积，每个商铺仅能获得一本共有产权证。这一说法，让本就心存疑虑的投资者更没了底气。
记者进一步调查发现，这背后是一场赤裸裸的空间拆分游戏：运营方极享商业与销售方唐山昊泓科技有限公司，将近50平方米的空间分隔成8到10个可独立销售的小型铺位，意味着未来一本房产证将对应8至10名按份共有人。而唐山市自然资源和规划局相关部门负责人的表态，更是直接戳破了项目方的谎言——截至目前，富丁大厦负一层从未办理过规划变更手续。
北京伟基律师事务所主任吴荣栓律师分析指出，这类格子铺的核心问题，在于产权分割从始至终缺乏合法性基础。
从销售层面来看，吴荣栓表示，《商品房销售管理办法》明确禁止商品房分割拆零销售，部分开发商借“虚拟产权式商铺”规避监管，仅在图纸上标注分隔线以份额形式出售，此类铺位不具备构造独立性和使用排他性，投资者购得的并非独立产权，只是“份额收益权”；
从规划层面而言，此举涉嫌违反《城乡规划法》“不得擅自变更规划许可”的规定，未取得住建和规划部门的前置审批，任何单位不得擅自拆零销售或改变商铺布局，确需分割的大面积商业房产，必须先办理产权分割手续并经批准后方可销售。吴荣栓强调，这种未批先售的行为，不仅扰乱市场秩序、损害购房人权益，相关企业还将面临行政处罚乃至法律追责。
唐山极享生鲜市集“售铺”和“托管”协议范本 王少杰/摄
衡水领禾生鲜市集营销中心内展示的“办证”声明 王少杰/摄
租金画饼：二八分成的美好承诺，难掩商业逻辑的硬伤
除了产权的合法性存疑，项目方抛出的租金回报承诺，更是一场看似美好、实则根本无法兑现的“空中楼阁”。
唐山极享智慧生鲜市集以“总价10万元起”为核心卖点，主推4至10平方米的商铺和摊位，宣称精装修交付，将于2026年10月1日正式开业。
为吸引投资者，项目方在线上线下多维度打造美好蓝图：线上宣称项目周边3公里内常住人口68万人、覆盖380个小区，且周边缺乏农贸市场和大型超市，项目将填补市场空白，还会依托物联网、大数据等技术打造六大智慧系统，营造“星级购物环境”；线下则推出“买铺送公寓”的重磅福利，购铺满50万元即可获赠富丁大厦84平方米公寓一套，并承诺办理产权证。
而真正让投资者心动的，是其推出的“售后返租”模式。根据极享商业出具的《商铺委托经营管理合同》，项目实行5年托管，租金按业主八成、运营方二成的比例分成，按季支付；同时，从签订合同到开业前，项目方将补贴房款的8%，并一次性从房款中扣除。
但这份看似稳赚的托管承诺，背后却暗藏多重风险。唐山市一位房地产业内人士向记者表示，即便委托经营协议长达5至10年，投资者也必须做好“收不到租金”的心理准备——一旦项目经营不善，运营方便可利用合同中“租金按实际收益比例分成”的约定，通过各种手段“合法”减少租金支出。
更深层次的问题，在于这一模式从根本上违背了生鲜行业的商业逻辑。投资者购买格子铺的资金成本，最终需要靠商铺租金覆盖，但记者结合当地市场情况测算发现，生鲜行业的利润率普遍仅在10%至20%，根本无力支撑项目方所暗示的高昂铺租。多位业内人士坦言，如此高的租金水平，难以吸引优质商户长期入驻经营。
一位曾考察该项目的商户告诉记者，若硬撑进场，最终只有两条路可走：要么因租金过高无奈退场，要么以次充好降低经营成本，而无论哪种选择，最终都会导致客流流失、商铺空置。与此同时，格子铺的产权极度分散，数百位小业主的诉求难以协调，即便项目前期实现统一经营，一旦经营未达预期，部分业主要求解约，便会直接导致招商体系瘫痪。
更关键的是，开发商与投资者的核心利益并不一致：开发商赚的是一次性的卖铺钱，而投资者赚的是长期租金收益，这意味着销售结束后，开发商便失去了持续运营项目的动力。而极享生鲜市集选址于富丁大厦负一层这一长期空置空间，本身就存在层高低、通风差、信号弱等先天缺陷，消费者本就存在天然抵触心理，加之周边环境脏乱、停车困难，与周边大小超市相比毫无竞争优势，记者现场注意到，该负一层的临街商铺多数已闭店或搬离。
生鲜市集的核心竞争力本应是“新鲜、便宜、离家近”，但极享智慧生鲜市集不仅面临周边超市的全方位夹击，其所谓的“新型智慧菜场”也仅有概念，缺乏核心内容与专业运营能力，最终只能沦为“面子工程”。前述业内人士直言，这类项目的选址，往往都是开发商手中难以处置的不良资产，而“售后返租”不过是利用高回报噱头，将资产风险彻底转嫁给普通投资者。
商铺托管在领禾生鲜市集预订单中已有体现 王少杰/摄
衡水复刻：同样的剧本，租金造假与监管模糊
唐山格子铺的返租陷阱，正在衡水以几乎一模一样的剧本上演，而当地项目的问题，还多了租金数据造假、监管态度模棱两可的双重困境。
衡水领禾生鲜市集是当地另一款主打“格子铺+售后返租”的生鲜市集项目，该项目自推出后便迅速经历了“开业即巅峰”的魔咒，从销售初期的门庭若市，到如今的门可罗雀，不过短短数月时间。一位居住在项目附近的衡水市民感叹，2025年12月营销中心还访客不断、工作人员应接不暇，可2026年春节过后，这里便彻底冷清，只剩空荡的展厅和墙上“10万元/套”的格子铺广告，仿佛一切都被按下了暂停键。
更让投资者焦虑的是，项目曾明确宣称2026年5月中旬投入运营，如今期限将至，场地却仍无任何动工装修迹象，营销中心甚至大门紧闭，鲜有工作人员进出。对此，营销中心相关负责人回应称，封盘停售是暂时的营销调整，项目将从装修前销售改为装修完成后再售，目前施工图纸正在申请消防审批。
但这一说法并未得到投资者的认可，他们普遍认为，项目是因销售过程中多个环节涉嫌违规才被叫停。记者从衡水市住房和城乡建设局获悉，该项目推出的商铺，必须到该局市场科备案后方可销售，而其备案状态始终成谜。
记者调查了解到，衡水领禾生鲜市集计划落户于衡水市桃城区人防地下商业街（金开利地下广场），拟占用核心区约1400平方米的空间，开发200多套格子铺打造智慧型农贸市场，项目运营方为衡水领禾商业管理有限公司，销售方则是河北泽浩消防工程有限公司。值得注意的是，该区域商铺早在2019年便曾投入营运，后因经营不善陷入长期停滞，原运管方也已注销，此次以“生鲜市集”之名重新包装，能否盘活这片闲置空间，本就充满未知数。
与唐山项目一样，衡水领禾生鲜市集也主打4至10平方米的格子铺，宣称可办理“一铺一证”的产权证，并以售后返租、稳收收益为卖点。销售人员为投资者描绘了诱人的投资前景：以一套6平方米的商铺为例，即便按最低月租600元保守估算，年收益也接近6000元，部分销售甚至鼓吹乐观情形下月租金可达2000元，6年即可回本。
但这一“钱景”很快便被现实击碎。金开利地下广场物业方河北博睿商业综合体管理服务有限公司工作人员向记者证实，该区域商铺对外招商的租金标准为每天每平方米1.8元，照此计算，一套6平方米的商铺月租金仅300多元，远低于销售人员宣称的最低收益标准，项目方的租金数据造假行为昭然若揭。
吴荣栓律师指出，以“售后返租”模式销售的虚拟产权式商铺，并非仅仅是产权和经营的问题，更存在多重法律风险：其一，涉嫌非法集资，根据相关司法解释，若不具备房产销售的真实内容，以售后包租等方式吸收资金，相关主体可能被按非法吸收公众存款罪定罪处罚；其二，合同效力存疑，若返租协议与购房合同捆绑，且以高额返租为诱饵诱导购房，该协议可能被认定为“变相售后包租”而归于无效；其三，产权登记困难，图纸分割的格子铺无法办理独立产权登记，即便取得共有产权证，未来的转让、抵押也将受到极大限制。
更严重的是，开发商在未经审批、明知房产不能分割的情况下，仍以“产权商铺”的名义销售，并以高回报为诱饵进行售后返租的虚假承诺，已构成虚假宣传，情节严重的，还属于集资诈骗的典型行为。
而让衡水的投资者更感无所适从的，是当地职能部门模棱两可的表态。衡水市住建局相关部门负责人称，领禾生鲜市集运营方并未强制业主签订售后返租协议，业主也可选择自营，因此无法界定该营销行为涉嫌违规；同时，该项目所售商铺属于“二房东”委托经纪公司销售，并非开发商直售，其行为仅算作房产经纪业务。这一模糊的回应，让投资者面对明摆着的风险，却找不到有效的监管抓手。
风险蔓延：河北之外的复刻，投资者需警惕图纸背后的陷阱
记者调查发现，尽管河北多地的生鲜市集格子铺项目已频频暴露出各类问题，但这类贴有“生鲜市集”“售后返租”标签的格子铺项目，并未就此止步，反而正在山东、江苏、江西、重庆、云南等多个省市蔓延，同样的剧本，换了不同的项目名称和运营方，在全国范围内反复上演。
这些项目的共性十分鲜明：均选择城市中的闲置商业空间，以“生鲜市集”“智慧菜场”为概念包装，拆分出数十至数百套小面积格子铺，以“10万元起购”“一铺一证”“售后返租稳赚”为核心卖点，瞄准的都是手握闲钱、缺乏专业投资知识、渴望“躺赚”的普通投资者，而其本质，都是运营方将不良资产的风险转嫁给投资者的手段。
针对这类投资陷阱，吴荣栓律师为投资者提出了明确的建议：面对此类生鲜市集、智慧菜场等概念的格子铺项目，首先要保持清醒的认知，购买前务必向住建、规划等部门核实，所购铺位的产权是否独立、是否可合法分割，切勿轻信项目方的口头承诺；其次，切勿签署与购房捆绑的长期返租协议，避免被高额租金回报的噱头诱导；最后，更不应将未来的返租现金流计入投资回报，忽视项目本身的经营风险和产权问题。
馅饼与陷阱之间，往往只隔着一张图纸的距离。对于普通投资者而言，所谓“十万元买铺躺赚收租”的美好愿景，终究抵不过“铺在哪都不知道”的现实，在缺乏合法产权基础、商业逻辑根本不成立的前提下，任何租金承诺都只是镜花水月。
（应受访者要求，文中牛荣荣为化名。）
编辑：樊永锋
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